Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi ve Dikkat Edilecek Hususlar. Hak Kaybını Önleyen Hukuki Rehber.

Eski, dayanıksız veya ekonomik ömrünü tamamlamış binalarını yeniletmek isteyen kat malikleri için süreç, sadece binalarının yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmez. Bu sürecin en kritik, telafisi en güç ve geleceğinizi doğrudan etkileyen aşaması Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi’nin (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) hazırlanması ve imzalanmasıdır.

Müteahhit firmalar ile kat malikleri arasında imzalanan bu Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi, teknik, finansal ve hukuki parametreleri bir arada barındıran karmaşık yapılardır. Sürecin başında yapılacak tek bir kelime hatası veya eksik bırakılan bir madde, yıllarca sürecek hukuki mücadelelere, inşaatın yarım kalmasına veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Peki, mülkünüzü ve geleceğinizi güvence altına almak için bir kentsel dönüşüm sözleşmesinde nelere dikkat etmelisiniz? İşte haklarınızı koruyacak en kritik hukuki ve teknik hususlar.

1. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Resmi Şekil Şartı: Noter Zorunluluğu

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak kurgulanır. Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini veya vaadini içeren sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Kritik Uyarı: Müteahhit firma ile kendi aranızda (adi yazılı şekilde) imzaladığınız, altı ne kadar imzalanırsa imzalansın veya kaşelenirse kaşelensin, noter onaylı olmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak hak iddia etmek, ileride yaşanacak bir ihtilafta mahkeme tarafından taleplerinizin reddedilmesine yol açar.

2. Müteahhit Firmanın Mali ve Teknik Yeterliliğinin İncelenmesi.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi imzalanmadan bile önce dikkat edilmesi gereken husus, masanın karşı tarafında oturan aktördür. Müteahhidin sadece referans projelerine bakmak yeterli değildir.

Müteahhitlik Sınıf Belgesi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik yetki belgesi grubu (A, B, C, D vb.) kontrol edilmeli, firmanın projenizin büyüklüğüne uygun yasal yeterliliğe sahip olup olmadığı teyit edilmelidir.

Mali Güç ve Likidite: Firmanın projeyi kendi öz sermayesiyle mi yoksa topraktan daire satarak (veya banka kredisiyle) mi fonlayacağı araştırılmalıdır.

3.  İnşaatın Süresi, Başlangıç ve Bitiş Tarihlerinin Netleştirilmesi.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi açısından en sık karşılaşılan tuzaklardan biri, sürelerin ucu açık bırakılması veya yoruma açık kelimelerle geçiştirilmesidir. “İnşaat 24 ayda tamamlanacaktır” ifadesi tek başına yetersizdir.

Sözleşmede şu üç aşama gün, ay ve yıl bazında net olarak tanımlanmalıdır:

a.Teslim Tanımı: Teslimin ne anlama geldiği açıkça yazılmalıdır. Hukuken güvenli olan teslim; inşaatın fiziki olarak bitmesi değil, belediyeden “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş şekilde anahtar teslim yapılmasıdır.

b.Ruhsat Alma Süresi: Tahliye tarihinden itibaren en geç kaç ay içinde imar durumunun alınacağı ve yapı ruhsatına başvurulacağı belirtilmelidir.

c.İnşaat Süresi: Yapı ruhsatının alınmasından itibaren inşaatın fiilen kaç ay süreceği yazılmalıdır.

4. Paylaşım Oranları ve Şerefiye Dağılımı.

Eski binadaki dairelerin büyüklükleri ve yönleri ile yeni yapılacak binadaki dairelerin konumu her zaman birebir eşleşmeyebilir. Bu nedenle Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde;

a.Hangi kat malikinin yeni binada hangi katı, hangi cepheyi ve kaç metrekare daireyi alacağı (Arsa Payı Karşılığı Paylaşım Krokisi) sözleşmeye eklenmelidir.

b.Daireler arasındaki değer farklarını dengelemek adına uzman lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerine “Şerefiye Raporu” hazırlatılmalı ve gerekirse malikler arasında nakdi denkleştirme (ivaz) yapılmalıdır.

c.Projede fazladan çıkacak emsal artışları veya ortak alanların (otopark, sığınak, dükkan) ticari olarak dönüştürülmesi durumunda, bu yeni alanların kimin mülkiyetinde olacağı net olarak yazılmalıdır.

5.Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartlar.

İnşaatın taahhüt edilen sürede bitmemesi ihtimaline karşı kat maliklerini koruyan en önemli enstrüman gecikme tazminatıdır. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde;

a.Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Feshi ve Cezai Şart: Gecikmenin makul bir süreyi (örneğin 3 ay) aşması durumunda, kat maliklerinin sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı ve firmanın ödemesi gereken yüklü bir cezai şart maddesi sözleşmeye eklenmelidir.

b.Maktu Gecikme Tazminatı: İnşaat süresinin aşılması halinde, müteahhidin gecikilen her ay için her bir bağımsız bölüme ödeyeceği tazminat miktarı (örneğin kira bedelinin en az 1.5 – 2 katı olacak şekilde) belirlenmelidir.

6.Müteahhitten Alınacak Teminatlar: Banka Teminat Mektubu.

Müteahhidin işi yarıda bırakması veya iflas etmesi riskine karşı en somut güvence, Kentsel Dönüşüm sözleşmesi imzalanırken veya yer teslimi yapılırken müteahhitten alınacak kesin ve limitsiz banka teminat mektubudur.

Alternatif olarak, arsa paylarının müteahhide devri aşamalı olarak yapılmalıdır. İnşaatın ilerleme seviyesine göre (örn: %10 subasman seviyesi, %30 kaba inşaat bitimi, %80 ince işler, %100 iskan) tapu devirleri parça parça yapılmalı; son birkaç dairenin tapusu ise mutlaka iskân belgesi alındıktan sonra müteahhide devredilmelidir (Tapu Kademeli Devri veya Tapu Blokajı).

7. Kira Yardımı ve Taşınma Giderleri

Kentsel dönüşüm süresince evinizden tahliye edileceğiniz için barınma ihtiyacınızı karşılayacak kira yardımı maddesi hayati önem taşır. Taşınma (nakliye) masraflarının ve yeni eve geçişteki abonelik giderlerinin müteahhit tarafından karşılanacağı belirtilmelidir. Devletin verdiği kentsel dönüşüm kira yardımına ek olarak, müteahhit firmanın her ay ödeyeceği kira miktarı netleştirilmelidir.

Kira ödemelerinin “tahliye tarihinden” başlayıp, “fiili anahtar teslim ve iskan tarihine” kadar kesintisiz devam edeceği hüküm altına alınmalıdır.

Enflasyonist ortamlarda kiranın her yıl hangi oranda (örneğin TÜFE veya net rayiç bedel artışı oranında) artırılacağı sözleşmede açıkça yazmalıdır.

8. Teknik Şartname: Malzeme Kalitesi ve Detaylar.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi ile ayrılmaz bir parça da Teknik Şartnamedir. “1. sınıf malzeme kullanılacaktır” ibaresi hukuken muğlaktır ve suistimale açıktır.

Şartnamede; kullanılacak dış cephe mantolama markası, asansörün özellikleri, kombi, ankastre, seramik ve parkelerin markaları, hatta modelleri veya bunlara muadil kabul edilecek en az 3 marka açıkça yazılmalıdır. Eksik imalat veya ayıplı işlerin önüne ancak detaylı bir teknik şartname ile geçilebilir.

9. Vergi, Harç ve Masrafların Kime Ait Olacağı.

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı kanun) kapsamında birçok vergi ve harç muafiyeti bulunsa da, süreç boyunca damga vergisi, noter harçları, cins tashihi, belediye ruhsat harçları, imar yolları masrafları ve hafriyat giderleri gibi ciddi maliyetler ortaya çıkar.

Sözleşmeye, “Bu projeyle ilgili doğmuş ve doğacak tüm vergi, harç, belediye giderleri, altyapı katılım payları ve noter masrafları müteahhit firmaya aittir” şeklinde net bir süpürge madde eklenmelidir. Kat maliklerine sürpriz bir fatura çıkarılmasının önüne bu şekilde geçilir.

10. Ortak Karar Protokolü ve 1/2 Çoğunluk Süreci

Bina içindeki tüm kat maliklerinin müteahhitle aynı anda anlaşması her zaman mümkün olmayabilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapı ilan edilen binalarda dönüşüm kararı, arsa payı oranında 1/2 çoğunluk ile alınabilir.

Sözleşme sürecinde, muhalif kalan azınlığın paylarının satışı, tebligat süreçleri ve idari süreçlerin takibi için hukuki prosedürlerin nasıl yürütüleceği, bu süreçlerin inşaat süresini uzatıp uzatmayacağı sözleşmedeki mücbir sebep ve süre uzatımı maddeleriyle uyumlu hale getirilmelidir. Böyle bir durum varsa mutlaka gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukat ile iletişime geçilmelidir.

Sonuç: Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalamadan Önce Mutlaka Hukuki Destek Alın

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, sadece bir inşaat sözleşmesi değil, mülkiyet hakkınızı doğrudan ilgilendiren tek taraflı dönülemez bir taahhüttür. Müteahhit firmaların kendi hukuk müşavirlerine hazırlattığı veya internet üzerinden indirilen matbu sözleşmeler, doğası gereği firmayı koruyan veya somut olayın özelliklerini taşımayan maddelerle doludur.

Bina ortak yönetiminin veya kat maliklerinin, telafisi imkansız hak kayıpları yaşamaması, nama ifa davalarıyla karşı karşıya kalmaması ve en önemlisi güvenli konutlarına zamanında kavuşabilmesi için, sözleşme taslağını imzalamadan önce gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukat incelemesinden geçirmesi en doğru ve ekonomik yatırım olacaktır.

Daha fazlası için iletişime geçebilirsiniz.