Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Riskler, Yasal Süreçler ve Çözüm Yolları

Gayrimenkul yatırımı yaparken uygun fiyatlı seçenekler sunması sebebiyle hisseli tapu olarak satılan arsa veya konutlar oldukça dikkat çeker. Ancak bir mülkün tek bir sahibinin olmaması, yani birden fazla kişinin ortak olarak bulunması durumu; doğru yönetilmediğinde ciddi hukuki uyuşmazlıklara ve finansal kayıplara yol açabilir.

Bu aşamada ilk akla gelen hisseli tapu alırken nelere dikkat edilmeli? Hisseli taşınmaz satın almadan önce incelemeniz gereken kritik detayları, karşılaşabileceğiniz riskleri ve kendinizi güvenceye almanın hukuki yollarını bu kapsamlı rehberde adım adım bulabilirsiniz.

1. Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir gayrimenkulün mülkiyetinin birden fazla gerçek veya tüzel kişiye ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Hisseli tapularda en önemli nokta, tapuda yazan hisse oranının mülkün fiziksel olarak hangi kısmına denk geldiğinin belli olmamasıdır.

Hukuki açıdan iki temel hisseli tapu türü bulunmaktadır:

a.Elbirliği Mülkiyet: Belirli bir oran yoktur, ortaklar mülkün tamamına birlikte maliktir. İşlem yapılabilmesi için tüm hissedarların oy birliği gerekir. En çok anlaşmazlık yaşanan hisseli tapu türüdür.

b.Paylı Mülkiyet: Adından da anlaşılacağı üzere hissedarların payları (1/2, 1/4, 3/8 gibi) tapu kütüğünde açıkça belirtilmiştir. Her paydaş kendi hissesini üçüncü kişilere satma veya devretme hakkına kural olarak sahiptir.

2. Hisseli Tapu Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Kritik Konu

Hisseli bir gayrimenkul satın alma kararı vermeden önce aşağıdaki altı maddeyi mutlaka incelemeli ve hukuki zeminini sorgulamalısınız:

2.1.En Büyük Risk: Ön Alım (Şufa) Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre; paylı mülkiyette bir hissedar, payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı doğar.

Neden Riskli? Siz hisseyi satın aldıktan sonra diğer hissedarlardan biri dava açarak, tapuda gösterilen resmi satış bedelini ödeyip hisseyi elinizden alabilir.

Nasıl Korunursunuz?

Tapu Bedelini Düşük Göstermeyin: Tapu harcını az ödemek amacıyla tapuda gösterilen tutar düşük yazılırsa, şufa davası açan hissedar o düşük bedeli ödeyerek mülkü sizden geri alabilir. Tapu bedeli gerçek alım-satım tutarı üzerinden beyan edilmelidir.

Satış yapılmadan önce diğer hissedarlardan noter onaylı ön alım hakkından feragatname alınmalıdır.

Feragatname alınamıyorsa, satış gerçekleştikten hemen sonra tüm hissedarlara noter kanalıyla satış yapıldığı resmi olarak ihtar edilmelidir. Hissedarlar bildirimi aldıktan sonra 3 ay içinde (veya her halükarda satıştan itibaren 1 yıl içinde) dava açmazlarsa bu haklarını kaybederler.

2.2. Kullanım Anlaşması ?

Hisseli tapularda tapu belgesi size “arsa veya binanın batı cephesi veya ön cephesi şuna aittir” demez; sadece oran verir. Örneğin, 1/4 hisse satın aldığınızda, hangi dairenin size ait olduğu tapuda yazmaz.

Bu belirsizliği önlemek için hissedarların kendi aralarında imzaladığı bir Fiili Taksim Sözleşmesi (Kullanım Anlaşması) olup olmadığı kontrol edilmelidir. Eğer varsa bu kullanım anlaşması tapu kütüğüne şerh edilmelidir.

2.3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Riski

Hissedarlardan herhangi biri, anlaşmazlık durumunda mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu dava sonucunda taşınmaz mahkeme kanalıyla icra yoluyla açık artırmada satılır ve elde edilen gelir hissedarlara paylaştırılır.

Her ne kadar yeni yasal düzenlemeler ile satışta hissedarlara öncelik verilse de almayı düşündüğünüz taşınmaz üzerinde devam eden veya açılması muhtemel bir izale-i şuyu davası olup olmadığını mutlaka araştırmalısınız.

2.4. Hisseli Tapuda Haciz, İpotek, Şerh Riski.

Bu risk bütün taşınmaz alımlarında dikkat edilmesi gereken bir husus olup satın almadan önce mutlaka taşınmazın güncel tapu kaydı incelenmelidir.

• Diğer hissedarların payında haciz veya ipotek var mı?
• Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi, intifa hakkı veya satılamaz şerhi mevcut mu?
• Borçlu bir hissedarın borcu yüzünden tüm parsel üzerine icra takibi yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.

2.5. Belediye ve İmar Durumu Kontrolü

Sadece tapu kayıtlarını incelemek yeterli değildir; taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin web sayfasından veya resmi kaynaklardan imar durumu sorgulanmalıdır. Bu konuda ülkemizde oldukça gelişmiş ve şeffaf bir altyapı mevcuttur. Bu konuları incelerken;

• Tarla niteliğindeki alanlarda sit alanı, koruma bölgesi veya kamulaştırma kararı olup olmadığı bakılmalıdır.
• Hisseli arsaların bölünerek müstakil tapuya çevrilip çevrilemeyeceği (ifraz imkanı) yetkili kadastro ve belediye birimlerinden öğrenilmelidir.

Sonuç: Hisseli Tapu olan Taşınmaz Almadan Önce Mutlaka Hukuki Destek Alın

Hisseli tapu alırken nelere dikkat edilmesi gerekir başlıklı makaleyi okuduğunuzda elbette taşınmaz alımının önemli ve geri dönülmez aşamaları olduğunu fark etmişsinizdir. Bu nedenle önemli bir yatırım yapmadan önce hukuki destek almanız sizi gelecekteki uyuşmazlıklara karşı koruyacak bir sigorta olacaktır.

Yatırımınızın riske girmemesi ve güvenle alım satım yapabilmeniz için gayrimenkul ve taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.

Daha fazlası için iletişime geçebilirsiniz.